La società H2O Group, socio Camic, in oltre 30 anni di attività ha curato con successo decine di progetti di costruzioni a scopo di investimento nel settore commerciale, industriale o residenziale. Delle difficoltà cui devono fare fronte gli investitori, e dello stato del settore in Repubblica Ceca, abbiamo parlato con il direttore e fondatore dell’azienda Libor Vlasák.
Quali sono i motivi principali per cui un investitore dovrebbe avvalersi dei servizi della vostra società, ovvero di un project manager?
Spesso l’investitore pensa che il rischio maggiore in un progetto edilizio sia rappresentato da un fornitore inadeguato o dall’aumento dei prezzi dei materiali. In realtà, il problema più grave si presenta solitamente molto prima, già nella fase di preparazione. Il project manager non è una figura che interviene per controllare il cantiere solo nel momento in cui sono già arrivate le ruspe. È un partner che imposta il sistema dell’intero progetto fin dal primo giorno. Il nostro ruolo è mettere insieme il progetto, coordinare le singole figure professionali, tenere sotto controllo costi, tempi e qualità e cogliere le relazioni che spesso sfuggono all’investitore. In 34 anni abbiamo verificato una cosa: gli errori commessi all’inizio sono sempre i più costosi. Se li si individua in tempo, costano cento, se troppo tardi, cento volte tanto. Questa è la cosa più importante che l’investitore dovrebbe ricordare e sulla base della quale decidere chiaramente di assumere un esperto per queste attività. Spesso diciamo una semplice frase: ci pagherete venti, ma vi faremo risparmiare quaranta.
Nella situazione ideale, seguite il progetto dalle fasi iniziali fino alla costruzione. Quanto è importante, secondo voi, definire le aspettative degli investitori stessi?
È un presupposto fondamentale. Paradossalmente, è proprio qui che vediamo il problema più grave dei progetti attuali. Gli investitori spesso sanno di voler costruire ma non sanno definire con precisione cosa, perché e con quale qualità. Ed è comprensibile, non sono costruttori. Il nostro compito è quello di ricavare dall’investitore la sua reale intenzione e tradurla in un progetto chiaro. Perché se il progetto non è chiaro, non lo è nemmeno l’opera. Quando il progetto non è chiaro, sorgono modifiche, costi aggiuntivi e frustrazione per tutte le parti. Costruire non significa erigere un edificio a qualsiasi costo, solo per il gusto di farlo. Costruire significa soddisfare le aspettative realistiche dell’investitore. E queste devono essere definite correttamente fin dall’inizio. Insistiamo molto su questa fase, perché è davvero fondamentale.
Negli ultimi anni, investitori e aziende sottolineano che i costi nel settore edile stanno aumentando. Attualmente sta diventando più difficile rispettare i budget degli investimenti edilizi?
Il settore edile è sempre stato un ambiente dinamico e gli ultimi anni non hanno fatto altro che accelerare questo processo. I prezzi dei materiali, dell’energia e della manodopera oscillano in modo più marcato rispetto al passato. Ciò rende ancora più importante la gestione continua del budget. Molti investitori commettono l’errore di considerare il budget come un documento definito una volta per tutte. Noi lo percepiamo come un processo vivo. La stima deve avvenire parallelamente al progetto. Controlliamo se il piano di investimento è ancora realistico e interveniamo nel momento in cui apportare una modifica è ancora poco costoso. Il budget non si definisce in cantiere ma va monitorato mesi prima. È un passo molto importante.
Un altro aspetto che gli investitori affrontano spesso è, ovviamente, il rispetto del piano di lavoro. Notate attualmente una tendenza al prolungamento delle scadenze?
Sì, e i motivi sono diversi. La legislazione, i processi di autorizzazione, i cambiamenti avvenuti durante la realizzazione, la mancanza di capacità o un mandato poco chiaro. Spesso vediamo una cosa che si ripete: il cronoprogramma non inizia a subire ritardi in cantiere. Lì si manifesta semplicemente ciò che è stato trascurato all’inizio. Quando il progetto non è ben preparato, durante la realizzazione iniziano a emergere questioni che avrebbero dovuto essere risolte molto tempo prima. Ogni decisione in più significa tempo, e quindi anche denaro, e comporta un allungamento dei tempi di costruzione. Il programma non è un foglio Excel frutto della nostra invenzione. È il risultato di centinaia di decisioni corrette prese al momento giusto. Consiglio vivamente agli investitori di non sottovalutare nessuna delle fasi che precedono la costruzione.
Gli investitori si lamentano spesso che le loro attività sono limitate dalla burocrazia e dalle lunghe procedure di autorizzazione. È anche lei di questa opinione? E si aspetta un miglioramento dalle prossime modifiche legislative?
La Repubblica Ceca è davvero un caso a sé stante in questo senso. Il coraggio di avviare una costruzione in questo ambiente è già di per sé un’impresa. La nuova legge sull’edilizia ha portato una certa semplificazione, lo riconosco, ma la differenza tra ciò che dice la legge e ciò che poi accade in un determinato ufficio è ancora evidente. I miglioramenti arrivano lentamente. Per noi non é una circostanza che ci sorprende, consideriamo la burocrazia e i tempi lunghi come parte integrante di ogni progetto. Nel calendario inseriamo scadenze realistiche, non ottimistiche che possano piacere. L’investitore che pianifica in base a scadenze ideali, poi resta fermo ad aspettare. Alcuni passaggi non possono essere accelerati o bypassati. Costruire è davvero un processo impegnativo per il quale vale la pena avere al proprio fianco un partner esperto.
Fonte fotografia: H2O Group
