Giovedì 15 settembre si è tenuto presso la sede della Camera di Commercio e dell'Industria Italo-Ceca il seminario del Gruppo Immobiliare della Camera dal titolo Proprietà degli immobili: situazioni, prassi, casistica. Al seminario sono intervenuti in veste di relatori gli avvocati Jan Beres, Alica Koblovska e Pavla Blazkova dello studio legale Kocian, Solc e Balastik.
Al centro del seminario le problematiche attinenti alla compravendita degli immobili, riguardanti soprattutto gli acquirenti, che spesso si trovano in situazioni di asimmetria informativa rispetto al venditore. Per ovviare a questa situazione l'acquirente ha a disposizione una serie di fonti pubbliche che aiutano a stimare il valore dell'immobile e a stipulare il contratto.
“Il catasto degli immobili è la fonte più rilevante di informazioni giuridiche sugli immobili”, dice l'avvocato Alica Koblovska. Nel catasto è presente infatti una serie di informazioni essenziali oltrechè la copia di documenti attinenti al dato immobile,come i contratti d'acquisizione o i protocolli di collaudo. Il catasto è pubblico,quindi ognuno può far richiesta di fornitura dati o copie di documenti depositati riguardanti un dato immobile. “Il catasto ha fino a trenta giorni per rispondere alla richiesta di informazioni – dice l' avv. Koblovska – Ai nostri clienti consigliamo sempre di farsi rilasciare anche le copie dei documenti depositati. Nei meandri dei contratti si possono infatti nascondere informazioni molto utili per la compravendita”-
Con il nuovo Codice civile si presuppone la veridicità dei dati indicati nei registri catastali. Questa norma innalza la difesa dell'acquirente finale, in quanto i contratti stipulati in buona fede seguendo i dati indicati dai registri catastali non dovrebbero essere invalidati, qualora si scoprisse che il venditore non aveva titolo per effettuare la transazione. Per prevenire truffe e disguidi il catasto registra eventuali dispute sui diritti di proprietà e iscrive i nuovi passaggi di proprietà solo dopo aver informato le parti coinvolte, che hanno fino a venti giorni per bloccare il cambiamento proposto dei dati catastali. “La protezione degli acquirenti in buona fede non è tuttavia illimitata – ricorda l'avv. Jan Beres – Ad esempio gli acquirenti, che hanno saputo di eventuali problemi nel corso della due diligence, non possono essere considerati completamente in buona fede. E' quindi consigliabile risolvere gli eventuali problemi nelle trattative e nella stipulazione del contratto”.
Tuttavia neppure una ricerca scrupolosa nei catasti può essere sufficiente. Prima di procedere alla firma del contratto l'acquirente dovrebbe conoscere tutti i vincoli e i rapporti contrattuali di un dato immobile. Si può trattare di rapporti di locazione, di eventuali richieste regolate dalla Legge sulle Restituzioni, di contratti con fornitori di servizi, della presenza nell'immobile di sedi di società o di altri abitanti con la residenza oltrechè di situazioni speciali, ad esempio l'accesso all'immobile tramite il passaggio su un terreno privato oppure la non disponibilità di infrastrutture di base.
Un altro aspetto importante riguarda gli spazi comuni in immobili con più unità abitative. Solitamente gli spazi comuni sono proprietà dell'associazione dei proprietari, che concorrono al loro uso e alla loro cura. Tuttavia ci possono essere delle differenze. “Ad esempio i garage possono essere considerati come spazi comuni o possono essere venduti come singole unità immobiliari non abitative”, indica uno dei casi l' avv. Jan Beres.
Particolare attenzione va infine prestata anche allo svolgimento della transazione stessa. Come già scritto,l'iscrizione del passaggio di proprietà da parte dell'Ufficio catastale non è immediata, in quanto si deve aspettare almeno venti giorni previsti per contestare la transazione. In questo intermezzo quindi il contratto è già stato sottoscritto ma il passaggio di proprietà non è effettivo in quanto non iscritto nei registri catastali. A questo, vanno quindi influenzate anche le modalità di pagamento. Un aspetto da non sottovalutare sono anche i difetti presenti ma non palesi all'atto di vendita. “L'acquirente ha fino a cinque anni per reclamare questo tipo di difetti”, dice l' avv. Koblovska. Il Codice Civile tuttavia lascia ampia libertà alle parti contrattuali di modificare i periodi di garanzia e le modalità di risarcimento di eventuali difetti.
In Repubblica Ceca i trasferimenti immobiliari sono gravati da un'imposta con un'aliquota unica del 4%. L'imponibile è calcolato sul cosiddetto valore di transazione (nabyvaci hodnota) che può anche non corrispondere al prezzo di vendita, qualora quest'ultimo differisca in maniera sostanziale dai prezzi di simili immobili. Inoltre dal primo novembre l'imposta verrà pagata soltanto e obbligatoriamente dall'acquirente. “Le parti contrattuali possono stabilire nel contratto che l'imposta verrà pagata dal venditore, come era previsto dalla legge antecedente il primo novembre. Tuttavia tale disposizione contrattuale non modifica gli obblighi fiscali previsti dalla legge. Gli uffici delle entrate quindi riterranno sempre responsabile del pagamento dell'imposta l'acquirente”, fa notare l'esperto fiscale dello studio legale Kocian, Solc e Balastik Pavla Blazkova.
Il prossimo incontro del Gruppo Immobiliare si terrà giovedì 22 settembre dalle ore 10. In programma l'incontro con gli amministratori e i responsabili tecnici del municipio di Praga – 3
fonte: camic
foto:archivio camic
