L'interesse per gli investimenti in terreni agricoli sta rapidamente salendo negli ultimi due anni. Al tema è stato dedicato l'incontro del Gruppo Immobiliare della Camera di Commercio e dell'Industria Italo-Ceca dal titolo “Agricoltura: Normativa, investimenti e finanziamenti in Repubblica Ceca”, al quale sono intervenuti i relatori dello studio legale Spoladore & Bystricky e del gruppo Česká spořitelna.
La situazione generale sul mercato è stata riassunta dall’Ing. Martin Stuchlik di Českáspořitelna. “Da alcuni anni, grazie all'afflusso degli investimenti dal mercato interno ed estero la domanda di terreni supera l'offerta – sottolinea – Ciò ha portato a un aumento generale di prezzi, che attualmente si aggirano tra 12 e 18 corone al metro quadro, mentre cinque anni fa erano tra le quattro e le sei corone ceche al metro quadro. Ma in alcune zone della Moravia o della Boemia occidentale i prezzi salgono fino a 25 -30 corone al metro quadro. Ciò è dato sia da una maggiore qualità dei terreni che, come nel caso della Boemia occidentale, dalla vicinanza alla Germania e all'afflusso di investimenti transfrontalieri. La Repubblica Ceca rimane infatti ancora piuttosto economica per gli investitori esteri: in Baviera il prezzo dei terreni si aggira oltre i tre euro al metro quadro”.
In questa situazione spesso non resta agli investitori che acquisire intere aziende agricole per ottenere i terreni. “Le aziende agricole ceche hanno una taglia media piuttosto alta, da 1500-2000 a 10 mila ettari – dice Stuchlik – Spesso queste aziende sono le eredi delle vecchie cooperative di Stato che dopo il 1989 sono state trasformate in società per azioni o hanno mantenuto la forma cooperativa. In questo caso l'acquisizione dell'azienda presenta la difficoltà di dover comprare quote azionarie da centinaia di piccoli azionisti”.
Česká spořitelna presenta nel settore delle acquisizioni di aziende agricole una grande esperienza. “I nostri team hanno curato alcune delle maggiori transazioni nel settore, compresa la vendita del gruppo Spojene farmy, che fu all'epoca il maggior proprietario di terreni agricoli - afferma l’Ing. Judita Nankova, membro del Team Agro di Česká spořitelna – Inoltre disponiamo anche di un Team Agro, che offre una vasta scala di servizi, dal finanziamento per le acquisizioni fino a mutui legati con i fondi europei”.
Oltre all'acquisizione di aziende diventano fondamentali per gli investitori le cessioni di terreni da parte del Fondo Terriero Statale (FTS). Le cessioni di questo tipo sono regolate dalla Legge 503/2012, che distingue cinque tipi di cessioni di terreni. Precedenza assoluta hanno le cessioni agli enti locali, poi quelle ai soggetti privati per compensazioni o restituzioni, ai proprietari dei terreni adiacenti e solo in ultimo luogo l'asta di terreni a soggetti privati e la loro vendita diretta. Nelle cessioni di terreni il FTS deve seguire questa gerarchia, perciò gli enti locali hanno sempre precedenza sui soggetti privati. Tutte le procedure, tranne la vendita ad asta o diretta a soggetti privati terzi, sono a richiesta dei richiedenti. Queste ultime due cessioni riguardano infatti terreni scelti direttamente dal FTS.
La cessione di terreni da FTS presenta diverse specificità. “Nel caso di cessioni a proprietari di terreni adiacenti, i terreni ceduti dal FTS non possono superare il 10% della superficie dei terreni posseduti – sottolinea l'avvocato Paola Spoladore dello Studio legale Spoladore & Bystricky – Il FTS può cedere terreni ad asta solo a soggetti privati che hanno esercitato l'attività agricola negli ultimi tre anni su almeno 10 ettari di terreno e sono proprietari di almeno altri dieci ettari di terreni nel dato municipio o in quelli adiacenti. La vendita diretta non presenta invece questo genere di limitazioni, ma è solo l'ultimo modo con cui il FTS può cedere i terreni avendo esaurito tutti i tentativi precedenti”.
Talvolta può essere conveniente acquisire da soggetti privati i diritti di compensazione o di restituzione dei beni, che sono liberamente vendibile dai soggetti titolari. Acquisire questi diritti permette di fare un salto nella scaletta dei modi, con cui il FTS vende i propri terreni. Le transazioni tra soggetti privati sono invece molto più libere. “Queste transazioni avvengono sulla base del Codice civile e i soggetti esteri possono acquisire terreni agricoli in Repubblica Ceca senza limitazioni – afferma l’avv. Spoladore – In Repubblica Ceca non ci sono alcune limitazioni previste dal diritto italiano, come il diritto di prelazione dei vicini. Tuttavia sui terreni spesso pesano diritti di prelazione in favore della Repubblica Ceca”.
Il prossimo incontro del Gruppo Immobiliare si terrà il 12 maggio e riguarderà le strategie di sviluppo e investimento nel municipio di Praga-1. All'incontro saranno presenti il sindaco di Praga-1 Oldrich Lomecky e i referenti del comune.
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