Společnost H2O Group, jež je členem Italsko-české komory, se za více než 30 let postarala o desítky úspěšných projektů investiční výstavby v komerční, průmyslové i rezidenční oblasti. O úskalích, kterým čelí investice do nemovitostí, a o současném stavu odvětví v České republice jsme hovořili s ředitelem a zakladatelem firmy Liborem Vlasákem.
Jaké jsou hlavní důvody, proč by měl investor využít služeb vaší společnosti – projektového manažera?
Investor si často myslí, že největším rizikem stavby je špatný dodavatel nebo rostoucí ceny materiálů. Ve skutečnosti však největší problémy většinou vznikají mnohem dříve, a to už v samotné přípravě. Projektový manažer není člověk, který přijde kontrolovat stavbu až ve chvíli, kdy stojí bagr na pozemku. Je to partner, který nastaví systém celého projektu od prvního dne. Naší rolí je dát dohromady zadání, koordinovat jednotlivé profese, hlídat náklady, čas i kvalitu a vidět souvislosti, které investor často nevidí. Za 34 let jsme si ověřili jednu věc: chyby vzniklé na začátku jsou vždy nejdražší. Když je odhalíte včas, stojí tisíce. Když pozdě, stojí miliony. To je to nejdůležitější, co by si měl investor zapamatovat a podle čeho by se měl rozhodnout najmout si na tyto činnosti odborníka. Často říkáme jednoduchou větu: „Zaplatíte nám dvacet, ale my vám čtyřicet ušetříme.“
V ideálním případě sledujete projekt od počátečních projektových fází až do výstavby. Jak důležité je podle vás správné nastavení očekávání samotných investorů?
To je naprostý základ. A paradoxně právě tady vidíme největší problém současných projektů. Investoři často vědí, že chtějí stavět, ale neumějí přesně definovat co, proč a v jaké kvalitě. A je to logické – nejsou to stavaři. Naší prací je vytěžit z investora jeho skutečný záměr a přeložit ho do jasného zadání. Protože pokud není jasné zadání, není jasný projekt. A když není jasný projekt, vznikají změny, vícenáklady a frustrace na všech stranách. Stavba není o tom postavit budovu za jakoukoli cenu, jen aby stála. Stavba je o naplnění reálných očekávání investora. Ta je potřeba správně nastavit hned na začátku. Na tuto fázi klademe velký důraz, protože je opravdu klíčová.
V posledních letech investoři i firmy upozorňují na rostoucí náklady ve stavebnictví. Stává se v současnosti obtížnější dodržovat rozpočty stavebních investic?
Stavebnictví bylo vždy dynamickým prostředím a poslední roky tento trend ještě urychlily. Ceny materiálů, energií i práce kolísají výrazněji než dříve. O to důležitější je průběžná práce s rozpočtem. Mnoho investorů dělá chybu v tom, že rozpočet vnímají jako jednorázový dokument. My ho naopak považujeme za živý proces. Valuace musí probíhat souběžně s projektem. Kontrolujeme, zda se investiční záměr stále drží v reálných mantinelech, a zasahujeme ve chvíli, kdy je změna ještě levná. Rozpočet se nenastavuje na stavbě. Rozpočet se hlídá měsíce předtím. Je to velmi důležitý krok.
Dalším aspektem, který investoři často řeší, je samozřejmě dodržování termínů. Zaznamenáváte v současnosti tendenci k prodlužování harmonogramů?
Ano, a důvody jsou různé – legislativa, povolovací procesy, změny během realizace, nedostatek kapacit nebo nejasné zadání. My však často vidíme jednu opakující se věc: harmonogram se nezačne zpožďovat na stavbě. Tam se pouze projeví to, co se zanedbalo na začátku. Když projekt není dobře připravený, začnou se během realizace otevírat otázky, které měly být vyřešeny dávno předtím. A každé další rozhodnutí znamená čas, a tím i peníze, což vede k prodloužení stavby. Harmonogram není excelová tabulka, kterou si jednoduše vymyslíme. Je výsledkem stovek správných rozhodnutí učiněných ve správný čas. Opravdu bych investorům doporučil, aby nepodceňovali žádný z kroků před zahájením stavby.
Investoři si často stěžují, že jejich aktivity omezuje byrokracie a zdlouhavé povolovací řízení. Jste také tohoto názoru? A očekáváte od chystaných legislativních změn zlepšení?
Česká republika je v tomto směru opravdu specifická. Už samotná odvaha pustit se do stavby v tomto prostředí je sama o sobě výkonem. Nový stavební zákon přinesl určité zjednodušení, to uznávám. Ale rozdíl mezi tím, co zákon říká, a tím, co se následně děje na konkrétním úřadě, je stále znatelný. Zlepšení přichází pomalu. Pro nás to není překvapení – s byrokracií a dlouhými termíny počítáme jako se součástí každého projektu. Do harmonogramu proto nastavujeme reálné, nikoli optimistické termíny. Investor, který plánuje podle ideálních scénářů, nakonec často jen stojí a čeká. Některé kroky jednoduše nelze urychlit ani obejít. Stavba je skutečně náročný proces, u kterého se vyplatí mít po boku zkušeného partnera.
Zdroj fotografie: H2O Group
